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地采暖工程的定价方法、思路与启示

时间:?2020-04-06 10:23??来源:?未知 ??编辑:?家宝 ??点击: ?

    一、案例源起
 
    1、背景
 
    5月份在万达学院举办的成本副总培训中,有同事分享了某项目地采暖工程案例。本人根据以往地采暖工程管控经验,在此深入分析该案例,并分享该类工程的定价方法、解决思路及带给我们的工作启示。
地采暖工程的定价方法、思路与启示
    北方某项目A地块住宅地热施工面积为22.26万m2,原供热方式为散热片供暖,包含在总包合同的“常规水电工程”中,后施工图改为地采暖方式供暖,但合同中无地采暖工程中的材料单价或综合单价。
 
    最终地采暖工程采取甲方限价总包单位负责施工的形式,通过《乙供材料设备审定表》确定地采暖工程的综合单价为57.76元/m2(不包含挤塑聚苯板、钢丝网的材料费和安装费)。
 
    2、结算情况
 
    一、二审结算时地热工程执行原限价文件价格,挤塑聚苯板、钢丝网参照总包合同清单单价进行结算,A地块地采暖工程结算造价为2295万元。
 
    后经过对比分析地采暖工程单方成本为103.13元/m2,远高于市场正常水平。四审经过五轮谈判,最终总包结算中地采暖工程单方造价71.8元/m2,造价为1598万元,四审与二审相比共审减697万元。
地采暖工程的定价方法、思路与启示
    二、问题分析
 
    1、价格分析
 
    地热工程单方成本从103.13元/m2审减至71.8元/m2,主要审减项目如下:
 
    (1)地热管含量根据施工图纸及到现场随机抽查挖开某套住宅后,经计算实际含量为3.93米/m2,与分包商报价的5.5米/m2相比,地热管主材部分审减1.57米/m2×4.14元/m=6.5元/m2。
 
    (2)地热管安装费从25元/m2审减至8.53元/m2,审减16.47元/m2。
 
    (3)钢丝网部分审减:(10.89-9.05)元/m2=1.84元/m2。
 
    (4)保温板及铝箔从34.48元/m2审减至27.96元/m2,审减6.52元/m2。
 
    以上合计审减31.33元/m2,该项目地热工程结算价格最终为71.8元/m2,相比其他项目50元/m2左右的价格还是偏高,主要原因如下:
 
    (1)在限价前没有对地采暖工程的具体做法进行研究和比较,后期与周边项目了解,保温板一般采用聚苯乙烯泡沫板而本项目采用了挤塑聚苯板,此单项材料费23.5元/m2与其他项目的6.5元/平方米相比,单价增加了17元/m2。
 
    (2)本项目分集水器前端设置了过滤器,经了解周边项目仅设置了球阀此部分高于其他项目约2元/m2。
 
    (3)本项目设计了二联体及三联体,其他项目未设置,增加约3元/m2。
 
    2、定价流程分析
 
    本次定价过程所涉及的流程有以下问题:
 
    (1)本次限价的内容是地采暖工程的综合单价,而限价流程是针对材料、设备类的乙供单价进行限定,而不是对工程综合单价进行限定。结果是通过57.76元的综合单价锁定了2295万元的工程合同额。
 
    (2)本次限价单限定的是每种材料、设备的平米综合单价,而不是材料、设备的实物量单价,在不同的使用含量中不能有效的进行组价和材料替换,失去材料限价的意义。
 
    (3)甲乙双方联合限价招标中,没有把地采暖工程各层做法进行整体报价,造成总包清单中已有的材料单价未能通过招标方式置换成较低价格。不包括保温板等做法的综合单价(57.76元/m2)不便于和其他项目的综合单价进行比较,并且造成价格较低的假象而忽视了对整体成本的影响。
 
    (4)《乙供材料设备审定表》对综合单价中材料费的阐述前后矛盾,限价单与组价明细项目名称不对应,为日后结算谈判留下重大隐患。
 
    三、解决方法探讨
 
    1、设计优化与技术要求
 
    (1)设计优化
 
    地采暖工程是北方项目普遍采用的供暖方式,基本工艺做法已很成熟,市场价格也很透明。在进行材料限价或工程招标前,首先要确定地采暖工程的分层做法,并在此基础上进行优化??梢远员缺镜仄渌钅亢图牌渌钅抗镜淖龇?,在符合国家规范的前提下采用最优化的做法实施。
 
    (2)技术要求
 
    地采暖工程中涉及多种材料,每种材料都应有相应的技术参数、技术标准,并限定三种以上同档次的品牌作为候选。材料在甲方限定的范围内选择,从而使材料价格询价有依据,总体成本可控。
 
    2、限价审批
 
    (1)价格比对
 
    限价审批是对材料设备类项目定价的过程,对地暖工程所涉及的材料,可先进行限价。限价前应先掌握市场的合理价格,并与集团材料价格信息库中数据进行对比。
 
    (2)合约及施工范围
 
    限价内容要符合招标文件及合同的要求,确定施工界面和施工范围。限价后的单价会通过工程量放大几十万倍,所以单价的微小变化都会引起总价的巨大变化。限价前须确定总体的工程量,由此推定本事项所涉及的总造价。
 
    本工程涉及的各项材料限价完成后,应按集团制度进行报备。在限价价格基础上,对地采暖工程做签证。把原合同中的散热器采暖工程取消,替换为地采暖工程。即按照集团制度确定了材料价格,并通过签证的形式更新了采暖工程做法。
 
    3、招标过程管理
 
    如因材料价格分歧较大,未能与总包签订材料限价审批单,可与总包签订减项签证后单独进行招标。即把总包合同范围内的采暖工程作为指定分包由甲方组织招标,由分包单位进行施工。
 
    以分包形式招标过程中,应注意设计优化、材料参数、品牌要求、施工界面等前置条件,在招标文件及清单中明确体现出来。招标清单以整体采暖工程系统的报价思路编制,以图纸反映的工程量按楼栋、分户型进行报价,避免因平米单价报价所产生的材料含量的差异。
地采暖工程的定价方法、思路与启示
    开标后应对材料、人工价格做横纵向对比,包括与本地其他项目、周边兄弟公司和集团材料价格信息库的对比,价格合理后方可定标。
 
    四、思路与启示
 
    1、地采暖工程的定价应重视设计优化、技术参数、品牌范围、施工界面等先决条件,要以户型为单位按照清单形式报价。
 
    2、只有材料设备类方可进行限价流程审批,总包工程中的新增综合单价需先确定材料单价,再通过签证的形式确定综合单价。
 
    3、非总包交钥匙模式下,在无法与总包签订限价单时,可把相应工程通过减项签证分出后进行单独招标。
 
    4、限价或招标前做好充分市场调研,开标后与已有项目和数据库进行对比,在价格合理的情况下定标。
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